Ley 37/11 de 10 de octubre de agilización Procesal
En entrevista a Patricia Savin, en Revista del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid.
Abogada en Jausas
Se analiza en la entrevista la reciente reforma aprobada por el anterior Gobierno para dinamizar el mercado del alquiler. Se repasa la cuantía, la documentación y los requerimientos del procedimiento del desahucio.
La crisis económica, financiera, la burbuja... todo ello ha desembocado en un incremento del 'stock' de viviendas vacías. Los propietarios por miedo a impagos y a no estar protegidos con las debidas garantías jurídicas, evitan alquilar.
En España los alquileres suponen únicamente un 11%, en contraposición al 40% que suponen en países de nuestro entorno.
El alquiler...
- facilita la elección de vivienda.
- se adecua mejor a las progresivas necesidades vitales de las personas/familias.
- propicia un aumento de la movilidad geográfica.
- permite disminuir el endeudamiento de los hogares
- ofrece mayor flexibilidad ante los vaivenes de los ingresos familiares.
El legislador en los últimos tiempos, conociendo estas ventajas, pero también las causas de la poca garantía jurídica que poseen los propietarios, busca dinamizar el sector y redactó, por un lado la Ley 19/09 de Fomento del alquiler y la última, la Ley 37/11 de 10 de octubre de Medidas de Agilización Procesal.
Se trata de mejorar los procesos legales y agilizar los desahucios y los impagos. Se crea un procedimiento híbrido (entre monitorio y verbal) por el cual, si tras el requerimiento, el el arrendatario no desaloja el inmueble, paga o formula oposición, se pasa directamente al lanzamiento, el cual se comunica en el mismo requerimiento.
La cuantía
La Ley establece la obligación de fijar la cuantía en la demanda.
- Si solo se reclama el desahucio, el importe de la demanda equivaldrá a una anualidad de la renta.
- En el caso de un precario, se atenderá al valor catastral del inmueble.
- Si se trata de un desahucio además de reclamación de rentas vencidas e impagadas, el importe será el de las rentas debidas. En este supuesto se pueden reclamar también las rentas de tramitación, lo que significa que se pueden reclamar las rentas que se generan desde la interposición de la solicitud de desahucio hasta reposición del bien al arrendador.
La documentación
Necesariamente hay que aportar con la demanda:
- El contrato de arrendamiento.
- El documento que acredite el impago (devolución de recibos, etc.).
- En caso de haberse efectuado, ha de aportarse el requerimiento fehaciente de pago o acreditación de haberse enervado la acción con anterioridad.
El arrendatario no puede oponerse tanto si el propietario le requiere fehacientemente (basta enviar un burofax) en el plazo de un mes anterior a la presentación de la demanda, como si con anterioridad se hubiese producido una enervación. El proceso se podrá, de esta forma, tramitar como un juicio monitorio. Lo que quiere decir que, tras el requerimiento al arrendatario, el Secretario Judicial dictará un Decreto por el cual se acuerda el desahucio.
El plazo que tiene el arrendatario para pagar o enervar es de 10 días desde el requerimiento judicial.
Se citará y se requerirá al arrendatario en el lugar establecido en el contrato como domicilio para las notificaciones. Si no se ha establecido será el de la vivienda o local, y si no se encontrara habría que publicar la cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.
En caso de que el arrendatario firmante sufriese una separación o divorcio hay que contar con que tendría que ser parte del proceso la pareja.
El propietario, según la Ley, puede condonar la deuda en el caso de que el arrendatario desaloje la vivienda y/o local en el plazo que el arrendador establezca en la solicitud. Nunca menos de 15 días tras recibir el requerimiento.
Recursos
Antes de recurrir, el arrendatario debe abonar todas las rentas pendientes, incluso las de tramitación, si se solicitaron, más las que se devenguen durante la tramitación, además de una tasa de 50€ que establece la Ley.
Se trata de dinamizar el sector del alquiler pero la reforma se queda escasa, al no complementarse con la dotación de mayores medios para la Administración de Justicia.
Por tanto se entiende que aun seguimos lejos del deseado 'Desahucio Express'.
